Es cuando el propietario de una vivienda no puede hacer frente a los pagos de capital y/o intereses de su hipoteca. El prestamista, un banco o una sociedad de crédito hipotecario, puede embargar y vender la propiedad según lo estipulado en las condiciones del contrato de hipoteca.

Por desgracia, la ejecución hipotecaria puede ocurrir. Al dejar de pagar la hipoteca, el prestamista tiene los medios legales para embargar su casa y obligarle a mudarse. Si el valor de su propiedad es inferior a la cantidad total que debe en su préstamo, se podría solicitar una Sentencia de Deficiencia. Tanto una ejecución hipotecaria como una sentencia de deficiencia pueden afectar a su capacidad para obtener un crédito en el futuro. Así que debería evitar la ejecución hipotecaria, si es posible.

En primer lugar, si tiene dificultades para hacer frente a sus pagos, llame o escriba inmediatamente al Departamento de Mitigación de Pérdidas de su prestamista. Explica tu situación y prepárate para proporcionarles información financiera como tus ingresos y gastos mensuales. Sólo tienes que seguir estas 3 sencillas reglas:

Póngase en contacto con su prestamista tan pronto como sepa que su pago se retrasará.
Nunca ignore las cartas o llamadas telefónicas del prestamista.
No asuma que su situación es desesperada.

Su prestamista determinará si puede optar a las siguientes soluciones alternativas. Además, una agencia de asesoramiento en materia de vivienda puede ayudarle con sus opciones, además de interactuar con su prestamista en su nombre:

Modificación de la hipoteca – Si actualmente puede hacer su pago regular, pero no puede ponerse al día con la cantidad vencida, el prestamista puede aceptar modificar su hipoteca. Una forma es añadir el importe vencido a su préstamo actual y financiarlo a largo plazo. La modificación de la hipoteca también puede ser posible si usted ya no puede hacer sus pagos al nivel anterior. El prestamista puede modificar su hipoteca y ampliar la duración del préstamo, o quizás tomar medidas para reducir sus pagos actuales.

Venta previa a la ejecución hipotecaria – Se puede evitar la ejecución hipotecaria vendiendo su propiedad por una cantidad menor a la necesaria para pagar su préstamo hipotecario. Puede optar a ello si:

El préstamo tiene al menos 2 meses de retraso
La casa se vende en 3-5 meses
Una nueva tasación, que obtendrá el prestamista, indica que el valor de la vivienda cumple las directrices del programa.
Escritura en lugar de ejecución hipotecaria – Esto es cuando el prestamista le permite devolver su propiedad y perdona la deuda. Tiene un impacto negativo en su historial de crédito; sin embargo, es mejor que la ejecución hipotecaria. El prestamista puede exigir que la casa esté “en venta” durante un periodo de tiempo determinado antes de aceptarla. Esta vía puede no ser posible si existen otros gravámenes contra la vivienda.

Para los préstamos de la FHA: el prestamista puede ayudarle a obtener un pago único del Fondo de Seguros de la FHA. El propietario de la vivienda debe demostrar su capacidad para reanudar los pagos completos de la hipoteca a tiempo, y se aplican otras condiciones:

Se debe firmar un pagaré que permita al HUD colocar un gravamen sobre su propiedad por la cantidad recibida del Fondo de Seguros de la FHA.
El pagaré no tiene intereses, pero debe ser devuelto en algún momento.
El pagaré vence cuando usted paga el préstamo, transfiere el título o vende la propiedad.
Para los Préstamos VA – Los Centros de Préstamos de la Administración de Veteranos ofrecen servicios financieros diseñados para ayudar a los propietarios a evitar la ejecución hipotecaria, y opciones para su situación específica.

Restablecimiento – Esto es posible cuando usted está atrasado en los pagos, pero puede prometer el pago de una suma de dinero para recuperar sus pagos regulares en una fecha específica.

Indulgencia de morosidad – Se puede permitir retrasar los pagos durante un corto periodo de tiempo con el entendimiento de que se utilizará otra opción para poner la cuenta al día más adelante.

Plan de reembolso – Si su cuenta está vencida, pero ahora puede volver a realizar pagos regulares, el prestamista puede permitirle ponerse al día añadiendo una parte del importe vencido a un determinado número de pagos mensuales hasta que su cuenta se ponga al día.

Reclamación parcial – Su prestamista puede ayudarle a obtener un pago único del Fondo de Seguros de la FHA para poner su hipoteca al día, si reúne los requisitos:

Usted puede calificar si usted es capaz de comenzar a hacer los pagos de la hipoteca completa de nuevo.

Cuando su prestamista presenta una reclamación parcial en su nombre, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. pagará a su prestamista la cantidad necesaria para poner su hipoteca al día. Debe ejecutar un pagaré y se colocará un gravamen sobre su propiedad hasta que el pagaré se pague en su totalidad. El pagaré no devenga intereses y vence cuando pagues la primera hipoteca o cuando se venda la propiedad.