Preguntas frecuentes
¿Cuándo debo refinanciar?
Por lo general, es un buen momento para refinanciar cuando los tipos hipotecarios son un 2% más bajos que el tipo actual de su préstamo. Puede ser una opción viable incluso si la diferencia de tipos de interés es sólo del 1% o menos. Cualquier reducción puede recortar los pagos mensuales de su hipoteca. Ejemplo: Su pago, sin incluir los impuestos y el seguro, sería de unos 770 dólares en un préstamo de 100.000 dólares al 8,5%; si el tipo de interés se redujera al 7,5%, su pago sería entonces de 700 dólares, ahora está ahorrando 70 dólares al mes. Su ahorro depende de sus ingresos, su presupuesto, el importe del préstamo y las variaciones del tipo de interés. Su prestamista de confianza puede ayudarle a calcular sus opciones.
¿Qué son los puntos?
Un punto es un porcentaje del importe del préstamo, es decir, 1 punto = 1% del préstamo, por lo que un punto en un préstamo de 100.000 dólares es 1.000 dólares. Los puntos son los costes que hay que pagar a un prestamista para obtener financiación hipotecaria en unas condiciones determinadas. Los puntos de descuento son comisiones que se utilizan para reducir el tipo de interés de un préstamo hipotecario pagando por adelantado parte de estos intereses. Los prestamistas pueden referirse a los costes en términos de puntos básicos en centésimas de porcentaje, 100 puntos básicos = 1 punto, o el 1% del importe del préstamo.
¿Debo pagar puntos para reducir mi tipo de interés?
Sí, si tiene previsto quedarse en la propiedad durante al menos unos años. Pagar puntos de descuento para reducir el tipo de interés del préstamo es una buena manera de reducir el pago mensual del préstamo y, posiblemente, de aumentar el importe del préstamo que puede pedir. Sin embargo, si planea permanecer en la propiedad sólo uno o dos años, su ahorro mensual puede no ser suficiente para recuperar el coste de los puntos de descuento que pagó por adelantado.
¿Qué es una TAE?
La tasa anual equivalente (TAE) es un tipo de interés que refleja el coste de una hipoteca en forma de tasa anual. Es probable que este tipo de interés sea más alto que el tipo de interés del pagaré o el anunciado en la hipoteca, porque tiene en cuenta los puntos y otros costes del crédito. La TAE permite a los compradores de vivienda comparar diferentes tipos de hipotecas en función del coste anual de cada préstamo. La TAE está diseñada para medir el “coste real de un préstamo”. Crea unas condiciones equitativas para los prestamistas. Evita que los prestamistas anuncien un tipo de interés bajo y oculten las comisiones.
La TAE no afecta a sus pagos mensuales. Sus pagos mensuales dependen estrictamente del tipo de interés y de la duración del préstamo.
Dado que el cálculo de la TAE se ve afectado por las diferentes comisiones que cobran los prestamistas, un préstamo con una TAE más baja no es necesariamente un tipo de interés mejor. La mejor manera de comparar préstamos es pedir a los prestamistas que le proporcionen una estimación de buena fe de sus costes en el mismo tipo de programa (por ejemplo, fijo a 30 años) al mismo tipo de interés. A continuación, puede eliminar las tasas que son independientes del préstamo, como el seguro de la vivienda, las tasas del título, las tasas de depósito en garantía, los honorarios de los abogados, etc. Ahora suma todas las comisiones del préstamo. El prestamista que tiene tasas de préstamo más bajas tiene un préstamo más barato que el prestamista con tasas de préstamo más altas.
Las siguientes comisiones suelen estar incluidas en la TAE:
- Puntos: tanto los de descuento como los de origen
- Intereses pagados por adelantado. Los intereses pagados desde la fecha de cierre del préstamo hasta el final del mes.
- Tasa de tramitación del préstamo
- Tasa de suscripción
- Tasa de preparación de documentos
- Seguro hipotecario privado
- Tasa de depósito en garantía
Las siguientes comisiones no suelen estar incluidas en la TAE:
- Tasa del título o del resumen
- Honorarios del abogado del prestatario
- Tasas de inspección de la vivienda
- Tasa de registro
- Impuestos de transferencia
- Informe de crédito
- Tasa de tasación
¿Qué significa bloquear el tipo de interés?
Los tipos de interés hipotecarios pueden cambiar desde el día en que se solicita un préstamo hasta el día en que se cierra la operación. Si los tipos de interés suben bruscamente durante el proceso de solicitud, puede aumentar inesperadamente la cuota hipotecaria del prestatario. Por lo tanto, un prestamista puede permitir al prestatario “bloquear” el tipo de interés del préstamo garantizando ese tipo durante un periodo de tiempo determinado, a menudo de 30 a 60 días, a veces a cambio de una comisión.
¿Qué documentos necesito para preparar mi solicitud de préstamo?
A continuación encontrará una lista de los documentos necesarios para solicitar una hipoteca. Sin embargo, cada situación es única y es posible que se le pida documentación adicional. Por lo tanto, si se le pide más información, sea cooperativo y proporcione la información solicitada lo antes posible. Ayudará a acelerar el proceso de solicitud.
Su propiedad
- Copia del contrato de venta firmado, incluyendo todas las cláusulas adicionales
- Comprobación de la fianza que ha depositado en la vivienda
- Nombres, direcciones y números de teléfono de todos los agentes inmobiliarios, constructores, agentes de seguros y abogados implicados
- Copia de la hoja de registro y descripción legal si está disponible (si la propiedad es un condominio, por favor proporcione la declaración del condominio, los estatutos y el presupuesto más reciente)
Sus ingresos
- Copias de sus recibos de sueldo del último período de 30 días y del año hasta la fecha
- Copias de sus formularios W-2 de los dos últimos años
- Nombres y direcciones de todos los empleadores de los dos últimos años
- Carta en la que se explique cualquier interrupción en el empleo en los últimos 2 años
- Visado de trabajo o tarjeta de residencia (copia del anverso y el reverso)
Si es autónomo o recibe comisiones o bonificaciones, intereses/dividendos o ingresos por alquiler:
- Proporcione las declaraciones de impuestos completas de los dos últimos años MÁS la declaración de pérdidas y ganancias del año hasta la fecha (proporcione la declaración de impuestos completa, incluidos los anexos y las declaraciones. Si ha presentado una prórroga, facilite una copia de la misma).
- K-1's de todas las sociedades y S-Corporaciones de los últimos dos años (por favor, compruebe su declaración. La mayoría de los K-1's no se adjuntan al 1040).
- Declaraciones del impuesto sobre la renta de las personas físicas (1065) y/o de las empresas (1120) completas y firmadas, incluidos todos los anexos, declaraciones y apéndices de los dos últimos años. (Sólo es necesario si su posición de propietario es del 25% o más).
Si va a utilizar la pensión alimenticia o la manutención de los hijos para obtenerla:
- Aportar la sentencia de divorcio/orden judicial en la que conste el importe, así como el justificante de haber recibido los fondos del último año
Proporcionar la carta de adjudicación de la agencia u organización
- Venta de su casa actual: proporcione una copia del contrato de venta firmado de su residencia actual y una declaración o un acuerdo de cotización si no se ha vendido (al cierre, también debe proporcionar una declaración de liquidación/cierre)
- Fondos de ahorro, de cheques o del mercado monetario: proporcione copias de los extractos bancarios de los últimos 3 meses
- Acciones y bonos: proporcione copias del extracto de su agente de bolsa o copias de los certificados
- Regalos - Si forma parte de su efectivo para cerrar, proporcione la declaración jurada de regalo y la prueba de recepción de los fondos
- En función de la información que aparezca en su solicitud y/o en su informe de crédito, es posible que se le pida que presente documentación adicional
Deuda u obligaciones
- Prepare una lista de todos los nombres, direcciones, números de cuenta, saldos y pagos mensuales de todas las deudas actuales con copias de los tres últimos extractos mensuales
- Incluya todos los nombres, direcciones, números de cuenta, saldos y pagos mensuales de los titulares de hipotecas y/o arrendadores de los últimos dos años
- Si está pagando la pensión alimenticia o la manutención de los hijos, incluya el acuerdo conyugal/la orden judicial que establece los términos de la obligación
- Cheque para cubrir la(s) tasa(s) de solicitud
¿Cómo juzgan mi crédito los prestamistas?
a puntuación de crédito es un sistema que utilizan los acreedores para ayudar a determinar si le conceden un crédito. La información sobre usted y sus experiencias crediticias, como su historial de pago de facturas, el número y el tipo de cuentas que tiene, los retrasos en los pagos, las acciones de cobro, la deuda pendiente y la antigüedad de sus cuentas, se recoge de su solicitud de crédito y de su informe de crédito. Mediante un programa estadístico, los prestamistas comparan esta información con los resultados crediticios de consumidores con perfiles similares. Un sistema de puntuación crediticia otorga puntos por cada factor que ayuda a predecir quién tiene más probabilidades de pagar una deuda. Un número total de puntos -una puntuación de crédito- ayuda a predecir su solvencia, es decir, la probabilidad de que devuelva un préstamo y haga los pagos a su vencimiento.
Las puntuaciones de crédito más utilizadas son las de FICO, desarrolladas por Fair Isaac Company, Inc. Su puntuación se situará entre 350 (riesgo alto) y 850 (riesgo bajo).
Dado que su informe de crédito es una parte importante de muchos sistemas de puntuación de crédito, es muy importante asegurarse de que es preciso antes de presentar una solicitud de crédito. Para obtener copias de su informe, póngase en contacto con las tres principales agencias de información crediticia:
- Equifax: (800) 685-1111
- Experian (antes TRW): (888) EXPERIAN (397-3742)
- Trans Union: (800) 916-8800
- Estas agencias pueden cobrarle hasta 9 dólares por su informe de crédito.
Tiene derecho a recibir un informe crediticio gratuito cada 12 meses de cada una de las empresas de informes de crédito al consumidor de ámbito nacional: Equifax, Experian y TransUnion. Este informe de crédito gratuito no puede contener su puntuación de crédito y puede solicitarse a través de la siguiente página web: https://www.annualcreditreport.com
¿Qué puedo hacer para mejorar mi puntuación de crédito?
Los modelos de calificación crediticia son complejos y a menudo varían entre los acreedores y para los diferentes tipos de crédito. Si un factor cambia, su puntuación puede cambiar, pero la mejora generalmente depende de la relación de ese factor con otros factores considerados por el modelo. Sólo el acreedor puede explicar lo que podría mejorar su puntuación según el modelo concreto utilizado para evaluar su solicitud de crédito.
No obstante, los modelos de puntuación suelen evaluar los siguientes tipos de información en su informe crediticio:
- ¿Has pagado tus facturas a tiempo? El historial de pagos suele ser un factor importante. Es probable que su puntuación se vea afectada negativamente si ha pagado facturas con retraso, ha tenido una cuenta remitida a cobros o se ha declarado en quiebra, si ese historial se refleja en su informe de crédito.
- ¿Cuál es su deuda pendiente? Muchos modelos de puntuación evalúan la cantidad de deuda que tiene en comparación con sus límites de crédito. Si la cantidad que debe está cerca de su límite de crédito, es probable que eso tenga un efecto negativo en su puntuación.
- ¿Cuál es su historial de crédito? Por lo general, los modelos tienen en cuenta la duración de su historial de crédito. Un historial de crédito insuficiente puede tener un efecto en su puntuación, pero eso puede compensarse con otros factores, como los pagos puntuales y los saldos bajos.
- ¿Ha solicitado recientemente un nuevo crédito? Muchos modelos de puntuación tienen en cuenta si usted ha solicitado un crédito recientemente mirando las "consultas" de su informe de crédito cuando solicita un crédito. Si ha solicitado demasiadas cuentas nuevas recientemente, eso puede afectar negativamente a su puntuación. Sin embargo, no se contabilizan todas las consultas. No se tienen en cuenta las consultas de los acreedores que están supervisando su cuenta o consultando los informes de crédito para hacer ofertas de crédito "preseleccionadas".
- ¿Cuántas y qué tipos de cuentas de crédito tiene? Aunque generalmente es bueno tener cuentas de crédito establecidas, demasiadas cuentas de tarjetas de crédito pueden tener un efecto negativo en su puntuación. Además, muchos modelos tienen en cuenta el tipo de cuentas de crédito que tienes. Por ejemplo, según algunos modelos de puntuación, los préstamos de las compañías financieras pueden afectar negativamente a su puntuación de crédito.
Los modelos de puntuación pueden basarse en algo más que la información de su informe de crédito. Por ejemplo, el modelo puede tener en cuenta también información de su solicitud de crédito: su trabajo u ocupación, la duración del empleo o si es propietario de una vivienda.
Para mejorar su puntuación crediticia según la mayoría de los modelos, concéntrese en pagar sus facturas a tiempo, abonar los saldos pendientes y no contraer nuevas deudas. Es probable que se necesite algún tiempo para mejorar su puntuación de forma significativa.
¿Qué es una tasación?
Una tasación es una estimación del valor justo de mercado de una propiedad. Es un documento que generalmente exige (según el programa de préstamo) un prestamista antes de la aprobación del préstamo para garantizar que el importe del préstamo hipotecario no es superior al valor de la propiedad. La tasación la realiza un “tasador”, normalmente un profesional con licencia estatal que está capacitado para emitir dictámenes periciales sobre el valor de la propiedad, su ubicación, sus comodidades y sus condiciones físicas.
¿Qué es el PMI (Seguro Hipotecario Privado)?
En una hipoteca convencional, cuando el pago inicial es inferior al 20% del precio de compra de la vivienda, los prestamistas suelen exigirle un seguro hipotecario privado (PMI) para protegerle en caso de que no pague la hipoteca. A veces, es posible que tenga que pagar hasta un año de primas de PMI al cierre, lo que puede costar varios cientos de dólares. La mejor manera de evitar este gasto extra es hacer un pago inicial del 20%, o preguntar por otras opciones de programas de préstamos.
¿Qué es la financiación 80-10-10?
Por sorprendente que parezca, algunas personas con ingresos elevados se encuentran con que les resulta muy difícil ahorrar el dinero suficiente para hacer un pago inicial del 20% en efectivo para la casa de sus sueños. Al utilizar la financiación convencional, estos compradores deben adquirir un Seguro Hipotecario Privado (PMI) que aumenta el coste de la propiedad de la vivienda e, irónicamente, dificulta aún más el acceso a la hipoteca. Sin embargo, si usted es un miembro de la clase que paga su cuota, no se desespere. Si tus ingresos son lo suficientemente elevados, es muy posible que no tengas que pagar el PMI. Por eso se inventó la financiación 80-10-10. Se llama 80-10-10 porque una asociación de ahorro y préstamo, un banco u otro prestamista institucional proporciona una primera hipoteca tradicional del 80%, usted obtiene una segunda hipoteca del 10% y realiza un pago inicial en efectivo equivalente al 10% del precio de compra de la vivienda. Al utilizar este método, ya no está obligado a contratar el PMI de su propiedad.
El mismo principio se aplica si sólo puede permitirse un 5% de entrada, también está disponible la financiación 80-15-5. Sin embargo, dado que un pago inicial en efectivo más pequeño aumenta el riesgo de impago del prestamista, no se sorprenda si le piden que pague comisiones de préstamo más altas y un tipo de interés hipotecario más alto por el 80-15-5 que por el 80-10-10.
¿Qué ocurre al cierre?
La propiedad se transfiere oficialmente del vendedor a usted en el “Cierre” o “Financiación”.
En el momento del cierre, la propiedad del inmueble se transfiere oficialmente del vendedor a usted. En ella pueden participar usted, el vendedor, los agentes inmobiliarios, su abogado, el abogado del prestamista, los representantes de la empresa de títulos o de fideicomiso, los empleados, las secretarias y otro personal. Puede tener un abogado que le represente si no puede asistir a la reunión de cierre, es decir, si está fuera del estado. El cierre puede durar desde 1 hora hasta varias, dependiendo de las cláusulas de contingencia en la oferta de compra, o de cualquier cuenta de depósito en garantía que deba establecerse.
La mayor parte del papeleo en el cierre o la liquidación lo realizan los abogados y los profesionales inmobiliarios. Puedes participar o no en algunas de las actividades de cierre; depende de con quién trabajes.
Antes del cierre, deberá realizar una inspección final o “walk-through” para asegurarse de que se han realizado las reparaciones solicitadas y de que los elementos que se han acordado permanecer en la casa están allí, como cortinas, accesorios de iluminación, etc.
En la mayoría de los estados, la liquidación se realiza a través de una empresa de títulos o de custodia en la que usted envía todos los materiales y la información, además de los cheques de caja correspondientes, para que la empresa pueda realizar el desembolso necesario. Su representante entregará el cheque al vendedor y, a continuación, le entregará las llaves.
